פסק-דין בתיק ת"א 6481-03-09

1.         מחלוקת בעניין תוקפה של משכנתא שנרשמה על זכויותיו של התובע 2 מר מח'ול נזיה (להלן "הממשכן"), במקרקעין המצויים בפקיעין, להבטחת חובותיו של התובע, היא שבמוקד המחלוקת בתיק זה.

            כפי שאפרט להלן, עותרים התובעים להצהיר כי אין תוקף למשכנתא, שכן זו נרשמה להבטחת החזר הלוואה שהייתה אמורה הנתבעת להעמיד לטובת התובע מס' 1 (להלן "התובע") לשם רכישת זכויות הממשכן במקרקעין. הואיל וההלוואה לא ניתנה, כך לטענת התובעים, אין תוקף למשכנתא והנתבעת אינה רשאית לפעול למימושה.

רקע

2.         מרבית העובדות בתיק זה אינן שנויות במחלוקת. התובע הינו תושב פקיעין ובעל זכויות במקרקעין המצויים בה. בשנת 1995 פנה התובע לנתבעת 1 (להלן "דלק") והציע לה להתקשר בהסכם להקמת תחנת תדלוק במקרקעין שבבעלותו.

            בסופו של יום הגיעו הצדדים להסכם לפיו תוקם תחנת תדלוק על חלקה 57 בגוש 19080 (להלן "חלקה 57") שהינה חלקת קרקע בבעלות התובע. ביום 4/9/95 נחתמו בין התובע לדלק שני הסכמים; על פי הסכם הראשון קיבלה על עצמה דלק לתכנן  ולהקים את חשבונה תחנת תדלוק בחלקה 57 (להלן "הסכם ההקמה"); ההסכם השני שנחתם באותו מועד העניק לתובע זכות לשמש כקמעוני של דלק, לשווק ולמכור את מוצריה בתחנת התדלוק (להלן "הסכם האספקה").

3.         בהתאם להסכמים אלו החלה דלק בתכנון והקמת תחנת התדלוק. במהלך העבודות התברר כי יש צורך לעשות שימוש גם במקרקעין סמוכים, בעיקר לצורך הרחבת הכניסה (סעיף 3 לתצהיר התובע ת/3). החלקה הסמוכה היא חלקה 53 בגוש 19080 (להלן "חלקה 53"). חלקה 53 הינה בבעלותו של הממשכן מכוח ירושת אביו המנוח מח'ול מח'ול ז"ל שעל שמו הייתה החלקה רשומה. לפיכך ביקש התובע לרכוש את הזכויות בחלקה 53 ולצרפה לשטח התחנה.

4.         בין התובע לממשכן נערכו שני הסכמים. האחד מיום 15/10/95 (נספח ב' ל-ת/3) לפיו רכש התובע שטח של כ-120 מ"ר כמוגדר בתשריט שצורף להסכם (ההסכם נערך בשמו של המנוח מח'ול מח'ול ז"ל אולם נחתם על ידי הממשכן) (להלן "הסכם 95"). השני מיום 1/8/97 לפיו רכש התובע את מלוא זכויותיו של הממשכן בחלקה 53 (נספח ד' ל-ת/3) (להלן "הסכם 97"). יצוין כי הסכם 97 מתייחס לכל החלקה ולא רק ליתרת החלקה. עוד אציין כי אף אחד מההסכמים לא דווח לשלטונות מיסוי מקרקעין. לגרסת התובע הצורך לרכוש את יתרת החלקה, מעבר לשטח שנרכש בשנת 95, נבע מצרכי ניקוז החלקה (סעיף 4 ל-ת/3). על פי הסכם 97 החלקה נרכשה תמורת סך של 82,800 $ (כמפורט בנספח ז/2 ל-ת/3).

5.         עוד הוברר כי ביום 20/12/95, כלומר לאחר חתימת הסכם 95, נרשמה הערת אזהרה לטובת דלק על פיה שועבדו לטובתה 120/2,092 חלקים מחלקה 53, שמשקפים זכויות ב-120 מ"ר (נסח הרישום צורף כנספח ג' ל-ת/3).

6.         ביום 4/12/97 חתם הממשכן על הסכמתו לרישום הערת אזהרה על חלקה 53 לטובת דלק "בדבר משכנתא ראשונה ללא הגבלה בסכום" (נספח י' ל-ת/3). כמו כן חתם על שטר משכנתא (נספח יא' ל-ת/3) בו הסכים לשעבד את חלקה 53 "כערובה לקיום ההתחייבות של החייב" (התובע - ר', ס'). לשטר המשכנתא צורף גם מסמך "תנאים מיוחדים למשכנתא ראשונה - ללא הגבלה בסכום".

כבר כאן אזכיר כי בכתב ההסכמה לרישום הערת האזהרה, בשטר המשכנתא או בתנאים המיוחדים  למשכנתא אין כל הוראה המתנה את תוקף המשכנתא בהעמדת הלוואה לתובע.

במקביל נרשמו משכנתאות גם על נכסי מקרקעין נוספים של התובע שגם הן נועדו להבטיח חובותיו של התובע לדלק .

7.         בהתאם להסכם האספקה, רכש התובע מדלק מוצרים שונים, אולם לא שילם את מלוא התמורה. חובו הלך ותפח עד שהגיע לסך של 4,500,000 ש"ח. בגין חוב זה הגישה דלק כנגד התובע תביעה לבית משפט המחוזי בתל אביב (ת.א. 2574/01). ביום 28/12/03 הושג בין הצדדים הסכם פשרה (נספח ג' ל-נ/3) לפיו התחייב התובע לשלם חלק מהחוב בהסדר תשלומים. כן הוסכם כי אם התובע לא ימלא את כל התחייבויותיו בהסכם, יעמוד כל סכום החוב לפירעון מיידי. הסכם הפשרה אושר וקיבל תוקף של פסק דין.

8.         התובע לא עמד בהתחייבויותיו על פי הסכם הפשרה ועל כן הגישה דלק בקשה לביצוע פסק הדין. במסגרת הליכי ההוצאה לפועל מונה הנתבע 2 - עו"ד שטיימן-  ככונס נכסים על נכסי מקרקעין של התובע. כמו כן הגישה דלק בקשה למימוש המשכנתא הרשומה על חלקה 53 (תיק הוצל"פ 16-22550-05-0). גם במסגרת תיק הוצאה לפועל זה מונה עו"ד שטיימן ככונס נכסים של חלקה 53.

9.         בעקבות כל אלו הגישו התובעים את תביעתם בתיק זה להצהיר על ביטולה של המשכנתא הרשומה על חלקה 53 וביטול ההליכים למימושה. בד בבד עם הגשת התביעה עתר התובע למתן צו מניעה זמני לעיכוב הליכי המימוש (יוער כי אף שהתביעה הוגשה על ידי שני התובעים הרי שאת הבקשה לצו זמני הגיש התובע בלבד). ביום 4/10/09 ניתנה החלטתי הדוחה את הבקשה. לאחר ההחלטה הנ"ל נוהל משא ומתן בין הצדדים, אולם משנכשלו ניסיונות ההסדר נדונה התביעה לגופה.

עיקרי הטענות

10.        לטענת התובע הוא התכוון לרכוש את זכויותיו של הממשכן בחלקה 53 מכספי הלוואה שתעמיד לו דלק. כך נאמר מפורשות בהסכם 97. עוד טען כי הדבר היה ידוע ומוסכם על דלק. דלק התנתה את מתן ההלוואה ברישום המשכנתא וכך נעשה. בסופו של יום לא הועמדה ההלוואה. לפיכך לא שולמה התמורה לרכישת חלקה 53 והסכם 97 לרכישת החלקה בוטל. גם המשכנתא, כך לגרסת התובעים, מבוטלת מאחר שלא התקיים התנאי לתוקפה - העמדת ההלוואה.

11.        דלק טוענת לעומתם כי אין כל בסיס להתניית תוקף המשכנתא במתן ההלוואה. דלק מבהירה כי שעבוד חלקה 53 נועד לשמש בטוחה לכלל חובותיו של התובע. עוד טוענת דלק כי הממשכן אישר, הן בחתימתו על מסמכי המשכנתא והן בהודעת בא כוחו, כי קיבל את כל התמורה עבור חלקה 53. מכל מקום דלק מאשרת כי נוהל עימה משא ומתן להעמדת הלוואה לתובע, אולם משא ומתן זה לא צלח. אין כל קשר, לטענתה בין המשא ומתן למתן הלוואה לשעבוד חלקה 53.

דיון והכרעה

12.        כפי שאפרט להלן, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להדחות שכן לא הוכח כי תוקפו של שטר המשכנתא הותנה במתן ההלוואה לתובע. טענת התובעים בדבר התניית תוקפה של המשכנתא אינה מתיישבת עם מסמכי המשכון, ואין כל ראיה אמינה כי מסמכים אלו אינם משקפים את המוסכם. יתירה מזו, עדות התובעים לא הייתה מהימנה ואינה מתיישבת עם ההיגיון.